Pozor na výjimky pro osvobození daně z nabytí u novostaveb!

Již více než před rokem vešla v platnost novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, podle které se mění zákonná povinnost zaplatit tuto daň z prodávajícího na kupujícího. Výše daně dříve zajímala hlavně prodávajícího, protože byla součástí kupní ceny nemovitosti, ale protože tomu již dnes tak není, výsledkem této změny je větší finanční náklad na pořízení nového bydlení na straně kupujícího.

Naštěstí toto zákonné opatření obdobně jako v minulosti, osvobozuje povinnost platit tuto daň při prvním převodu u nově vzniklé nemovitosti. To platí zejména, když kupujete novostavbu, například v developerském projektu.

Pozor ovšem na výjimky, kdy toto osvobození není možné uplatnit!

1. Zjistěte si stáří novostavby. První věcí, kterou byste si při nákupu novostavby měli prověřit je datum kolaudace, které nesmí být starší 5 let. Pokud je datum kolaudace starší 5-ti let, pak musí kupující daň z nabytí zaplatit.

2. Ověřte si, že byt nebyl užíván. Pokud vlastník před prvním převodem nemovitosti prokazatelně užíval danou nemovitost ke svým účelům nebo jí pronajímal déle než 48 hodin, pak bude kupující muset daň z nabytí nemovitosti také zaplatit. Zde doporučujeme prověřit nejen její historii, ale také aby kupující trval na ustanovení v kupní smlouvě, ve kterém prodávající prohlásí, že předmět převodu je nový a nebyl dosud užíván.

3. Sklad nebo nebytový prostor. Nemovitosti, které nejsou určeny k bydlení nebo pořízeny společně s účelem bydlení, nepodléhají osvobození. V případě nákupu například nebytové jednotky (skladu), jejíž užívání není spojené s bytovou jednotkou nebo není její součástí, bude kupující povinen zaplatit daň z nabytí.

4. Pozor na pozemky. Zjistěte si jak jsou vymezeny pozemky, které kupujete společně s nemovitostí. Pozemky, které nejsou s nemovitostí výlučně spojeny podléhají dani z nabytí. Jedním z příkladů může být zahrada. Jinou situací na kterou bych rád upozornil, je nákup rodinného domu, který má společně s ostatními domy v ulici podíl na příjezdové komunikaci. V tomto případě se osvobození daně z nabytí nevztahuje na výše uvedenou část pozemků, na kterých se komunikace nachází.

5. Koupě bytu vymezeném v rodinném domě. Tedy hovoříme o nemovitosti, která je právně rozdělena na maximálně 3 bytové jednotky. Standardně je koupě rodinného domu, při prvním převodu osvobozena od povinnosti platit daň z nabytí, obdobně jako koupě bytu v domě, který má více než 3 bytové jednotky. Pokud se jedná o dům do 3 bytových jednotek, který prodávající samostatně rozdělil prohlášením vlastníka, nebude možné uplatnit osvobození daně z nabytí při prodeji těchto bytových jednotek.

Josef Kříženecký

Kdo je to REALITNÍ MAKLÉŘ?

Je mnoho realitních makléřů, kteří se snaží prodávat nemovitosti a přitom ani netuší, co to vlastně znamená být „REALITNÍ MAKLÉŘ“.

Pokud chcete být opravdovým realitním makléřem, nestačí jen nabrat nějaký byt a snažit se ho někomu prodat. Nestačí se jen naučit jak telefonovat, jak hledat v databázi, vést obchodní jednání a říkat si realitní makléř jen proto, že to, co zrovna prodáváte, jsou nemovitosti. Možná se z Vás stane dobrý obchodník, ale to z vás ještě nedělá realitního makléře.

V České republice je povolání makléře a také realitní trh, porovnáme-li ho třeba s USA nebo Austrálií, ještě relativně v počátcích. Hlavním podíl na tom má zejména období komunismu, kdy nemovitosti v ČR nebylo možné prakticky prodávat.

Abychom této profesi lépe porozuměli, je dobré dozvědět se něco málo o její historii.

Povolání makléře v minulosti platilo za něco zvláštního a vysoce ctěného. Tak tomu bylo již v Hanse (1356), středověkém sdružení obchodníků v dnešním severním Německu, kdy k postavení makléře náležela berla (obdobná biskupské), která označovala jeho status. Obdobně jako například u rychtáře z něho tento symbol činil ctihodnou osobu a byl uznáván za velmi váženého občana.

Základem jeho profese bylo několik důležitých dovedností.

Účel jeho role byl, že fungoval jako spojující článek mezi nabízejícím a kupujícím. Klíčovou úlohu hrálo jeho umění komunikace, kdy na „diplomatické“ úrovni musel sjednocovat mnohdy rozdílné názory a perfektně rozumět problematice, které se účastnil. Ve své podstatě stál mezi dvěma různými stanovisky k jedné věci a sám musel být schopen zastávat nezávislou pozici – nemohl si z důvodů svého váženého postavení dovolit zastupovat názor jedné strany. Jeho znalosti a postoj byly považovány za neutrální a objektivní autoritu. V okamžiku, kdy by zastupoval zájmy jenom jedné strany, by z něho byl pouhý zástupce.

Makléř je každý den v kontaktu s řadou nabídek a poptávek nemovitostí a jeho základní kompetencí je sledovat chování poptávky a nabídky a na základě toho určovat aktuální vývoj na trhu nemovitostí. Zde bych rád podtrhl, obrazně řečeno, že trh s nemovitostmi není trh, kde můžete jít od stánku ke stánku a vybrat si, co se Vám líbí. Nemovitost nemůžete nakupovat podobně, jako když si kupujete nové auto.

Chtěl bych zdůraznit, že realitní trh je specifický zejména tím, že každá nemovitost má své charakteristické vlastnosti, a makléř by měl být schopen, díky své odbornosti, svým znalostem trhu a související problematiky, objektivně sjednocovat názory na rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi a určit skutečnou hodnotu konkrétní nemovitosti podle jasně stanovených měřítek a stanovit její cenu s přihlédnutím k aktuální situaci na realitním trhu.

Každá nemovitost, přestože je snahou realitního makléře najít společné rysy jednotlivých nemovitostí, má své specifické vlastnosti, které ji na realitním trhu dělají jedinečnou.  Tedy jinak řečeno, co si můžete dovolit při nákupu auta, kde pokud budete požadovat určitý typ vozu s určitým vybavením, Vám ho dokáže nabídnout každý prodejce, to je v případě nemovitostí nereálné. Mnohdy se i stejný byt v jednom domě liší svým standardem, nebo výhledem, či umístěním na patře a to může ovlivňovat komfort bydlení a smaozřejmě i cenu samotného bytu.

S tím souvisí i to, že se nemovitost nedá kupovat jen od pohledu. Makléř by se měl zajímat o technický a právní stav nemovitosti, mít přehled o dané lokalitě atd. a tento pohled Vám musí zpřístupnit. Musí shromáždit všechny údaje, odborně je vyhodnotit a nesmí nic zamlčet. Všechny informace, které předá, musí být podle nejlepšího vědomí pravdivé. Makléř se přitom musí orientovat i v jiných oblastech, které s jeho oborem úzce souvisí. To zahrnuje nejenom stavební zákony, vyhlášky a nařízení, ale i finanční, daňové i živnostenské zákony.

Z hlediska umění komunikace je dobré mít na vědomí, že makléř nestojí pouze mezi dvěma subjektivními názory –  nabízející kontra poptávající – které musí pochopit a sjednotit, ale musí být vybaven i znalostí komunikace s příslušnými úřady, kterými jsou například katastr nemovitostí, finanční úřad nebo samotné banky.

Závěrem bych doplnil zásadní poznámku. Makléř je důvěryhodný svým úspěchem. Množství realizovaných obchodních případů je zároveň měřítkem jeho kompetence jako odborníka na realitním trhu. Budete-li tedy hledat odborníka v dané oblasti, měla by první z vašich otázek směrovat na to, kolik nemovitostí dosud makléř prodal a jak je ve skutečnosti úspěšný. Podle toho poznáte, jestli máte před sebou naprostého amatéra nebo skutečného profesionála.

Dosáhly již rapidně rostoucí ceny nemovitostí svého maxima?

Odhad dalšího vývoje cen bytů, je v současnosti snad největší otázkou realitního trhu. Dosáhly rapidně rostoucí ceny nemovitostí v Praze již svého maxima, nebo jejich cena nadále poroste a nebo nás čeká stejný propad a krize jako koncem roku 2008?

Při hledání odpovědi na výše uvedenou otázku, jsem se zaměřil na několik následujících faktorů, které dle mého názoru mají vliv na aktuální cenový vývoj. Samozřejmě je můj pohled ovlivněn také mojí specializací na novostavby, ale nemyslím, že by situace u starších bytů byla výrazně odlišná.

Prvním faktorem, je skladba kupujících z hlediska způsobu financování nákupu nemovitosti.

Skladba kupujících z hlediska způsobu financování

Nyní tedy hovořme o poměru kupujících s vlastními zdroji a klientů, kteří budou při nákupu bytu čerpat hypotéku. Dle našich informací bylo v letech 2015/2016 převážně 60% klientů, kteří investovali nákup nemovitosti z vlastních zdrojů a dále cca 25% klientů pořizovalo nákup nemovitostí prostřednictvím hypotéky s maximálně 20% vkladem vlastních prostředků.

S ohledem na aktuální cenovou situaci na realitním trhu, s přihlédnutím ke zkušenostem z minulosti, můžeme předpokládat, že minimálně 50% klientů, kteří hradili nemovitosti pouze z vlastních zdrojů, odmítne nákup dalších nemovitostí z důvodu jejich vysoké ceny. Klienti, kteří jsou schopni hradit pouze do 20% vlastních zdrojů, díky změnám metodik pro poskytování úvěrů u jednotlivých bank, nebudou schopni získat úvěr tak jednoduše, jako v minulosti. Tento faktor může vést k oslabení poptávky a následně ke zpomalení prodejů nebo nepříznivému vlivu na vývoj ceny bytu.

Chování bank při poskytování úvěrů

Přestože vlivem změny zákona o poskytování hypoték došlo k mírnému nárůstu úrokových sazeb, nepředpokládáme, že by dlouhodobě (období jednoho až dvou let) měl úrok z poskytovaných hypoték výrazně stoupat. To je velmi pozitivní faktor, který bude dále motivovat kupující k nákupu nemovitostí, ale na druhé straně je ovlivněn jiným nepříznivým faktorem. Klienti již nemohou financovat nákup svého bytu takzvanou 100% hypotékou, ale dnes budou nuceni krýt nákup nemovitostí alespoň z 10% z vlastních zdrojů. Navíc je zde další nepříznivý faktor – aktuální znalecký posudek bank (tzv. LTV) – při ocenění nemovitosti, který neodpovídá aktuálním cenám na realitním trhu.

Například můžeme předpokládat, že u nabídky bytů 2+kk, za 3 800 000 Kč vč. DPH se znalecký posudek bude pohybovat vy výši 3 250 000 Kč, tedy při požadavku pro získání úvěru ve výši 90 % z ceny nemovitosti bude banka ve skutečnosti ochotna poskytnout pouze 2 925 000 Kč, to znamená, že vedle 10 % (325 000Kč) bude muset klient uhradit ještě 550 000 Kč, což je v součtu (875 000 Kč) více než 25% z kupní ceny požadované prodávajícím. Často se tito klienti snaží tento nedostatek řešit kombinací financování prostřednictvím hypotéky a stavebního spoření, což ovšem není v souladu se záměrem ČNB „ozdravit“ hypotéční trh a zde může dojít k zásahu ČNB, zákazu financování nákupu nemovitostí kombinací různých bankovních produktů.

Poměr poptávky kupujících k aktuální nabídce

Při analýze nabídek bytů u jednotlivých developerských projektů je aktuálně nedostatek bytů o dispozicích 1+kk, 2+kk. Byty 1+kk a 2+kk jsou prakticky vyprodané i v případě projektů, které jsou teprve ve výstavbě, bytů 3+kk do 80 m2 je široká nabídka a jedinou výjimkou je nabídka bytů nad 90 m2, která jednoznačně převažuje. S ohledem na to, že v současném roce neevidujeme výrazný budoucí příliv nabídky nových bytů (řada projektů je ve fázi jejich přípravy nebo nemá schválené územní rozhodnutí, případně stavební povolení), očekáváme, že množství nabízených bytů v developerských projektech, v případě dispozic vybraných pro cenové srovnání, bude i nadále nízké. To by mělo mít pozitivní vliv na růst ceny, pokud ovšem poptávka po novostavbách, vhledem k výše uvedeným bodům zůstane i nadále vysoká. Zde je potřeba zdůraznit rozdíl oproti roku 2008, kdy bylo v nabídce developerů více než 6000 nových neprodaných bytů. Tedy není možné srovnávat situaci v roce 2008 s vývojem cen v roce 2017. Je na místě zmínit, že by zvýšení nabídek bytů mohl podpořit fakt, že se řada vlastníků nemovitostí rozhodne realizovat jejich prodej, z důvodu dosažení vysoké prodejní ceny, ale množství těchto bytů nebude natolik výrazné, aby zásadním způsobem ovlivnilo poměr poptávky a nabídky.

Jaký z toho plyne závěr?

Předpokládáme, že v příštím období dojde k poklesu poptávky, přestože budou zajímavé úrokové sazby, které budou dále motivovat kupující k nákupu nemovitostí, bude zde řada takových, kteří nesplní požadavky pro schválení požadovaného úvěru. Následně pokud ČNB omezí nákup nemovitostí prostřednictvím kombinace různých úvěrových produktů, dojde k dalšímu omezení poptávky.

Hladinu poptávky také nepříznivě ovlivní odliv skupiny těch, kteří kupují nemovitost na investici a mohou realizovat nákup nemovitostí z vlastních zdrojů. Zde můžeme aktuálně očekávat spíše jejich konzervativní postoj a vyčkávání ohledně budoucího cenového vývoje na realitním trhu.

Cenová nálada na trhu je ovšem optimistická. Díky stálému nedostatku nově nabízených bytů, nervozitě klientů ohledně dalšího vývoje poskytovaných úvěrů a jejich snaze o získání co nejvýhodnějších podmínek pro svůj úvěr, stále trvá tlak na nákup bytů. Proto můžeme v krátkodobém horizontu (třech měsíců) ještě očekávat mírný cenový nárůst. Není ovšem pravděpodobné, že dojde k tak výraznému cenovému nárůstu, jako tomu bylo v posledních dvanácti měsících.

Z dlouhodobějšího hlediska můžeme s velkou pravděpodobností očekávat zpomalení prodejů a s tím spojenou stagnaci cen jednotlivých bytů. Současně můžeme očekávat segmentaci cen, podle kvality jednotlivých projektů, s ohledem na jejich lokalitu, standard, koncepci projektu a celkové řešení jednotlivých dispozic bytů. Kupující si tedy budou více vybírat, zdali do daného bytu peníze investují. Tedy, některé projekty si svoji cenu udrží, oproti těm, které nebudou v dobré lokalitě, nenabídnou očekávaný standard, nebo budou mít nedostatky ve svých dispozicích.